Kinnisvaratehingud on sageli inimese elu suurimad finantsotsused. Just seetõttu on äärmiselt oluline mõista, millised on müüja ja ostja õigused ning kohustused juhul, kui ostetud kinnisvaral ilmnevad puudused. Eesti õiguses eristatakse üldiselt puudust ja varjatud puudust, ning nende eristamine võib vaidluse tekkimisel olla otsustava tähtsusega.

Mis on puudus?

Puudus on iga lepinguesemel (näiteks korteril, majal või maatükil) esinev mittevastavus, mille tõttu see ei vasta lepingutingimustele või tavapärasele kasutusotstarbele. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 loetleb juhtumid, millal asi ei vasta lepingutingimustele – näiteks kui selle omadused ei vasta kokkulepitule või kui asi ei sobi tavapäraseks kasutamiseks.

Näiteks, kui korteri elektrisüsteem ei tööta, kuigi see oli üleandmise hetkel selgelt nähtav ja ostjal oli võimalus seda kontrollida, on tegemist puudusega.

Sellise puuduse korral ei saa ostja üldjuhul müüjale hiljem etteheiteid teha, kui ta puudusest teadis või pidi seda teadma. Müüjal on siiski kohustus anda ostjale tõest ja täielikku teavet kõigist teadaolevatest olulistest asjaoludest.

Mis on varjatud puudus?

Varjatud puudus on selline viga või defekt, mis oli kinnisasjal olemas juba tehingu sõlmimise ja asja üleandmise ajal, kuid mida ostja ei saanud tavapärase objekti ülevaatuse käigus märgata. Oluline on meeles pidada, et müüja vastutab varjatud puuduse eest isegi siis, kui ta sellest puudusest ei teadnud, ent eriti siis, kui ta teadlikult sellest vaikis.

VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis oli olemas juba üleandmise hetkel, isegi kui see ilmneb hiljem. Ostja peab varjatud puudusest müüjat teavitama mõistliku aja jooksul pärast selle avastamist (§ 220).

Näiteks,  kui ostja avastab pool aastat pärast tehingut, et maja vundament on tõsiselt kahjustatud varasemast veekahjustusest, mida ei olnud tavapärase ülevaatuse käigus võimalik avastada, on tegemist varjatud puudusega.

Tähtajad ja vastutuse piirangud

Seadus sätestab, et ostja võib müüja vastu esitada puuduste alusel nõudeid kuni kahe aasta jooksul alates asja üleandmisest. Kui aga müüja on puudust teadlikult varjanud, ei saa ta aegumistähtajale tugineda. Sellisel juhul võib ostja nõudeid esitada ka pärast kahe aasta möödumist.

Lisaks on oluline märkida, et lepingutes sageli kasutatavad müüja vastutusest vabastamise kokkulepped ei pruugi vaidluse tekkimise korral enam aidata ja müüjal tuleb siiski varjatud puuduste eest vastutada.

Ostja hoolsuskohustus

Kuigi müüja vastutab varjatud puuduste eest, on ostjal siiski kohustus tegutseda hoolsalt. See tähendab, et ostja peab objekti üle vaatama ja vajaduse korral kaasama spetsialisti, näiteks ehitusinseneri või elektriku. Kui ostja jätab ilmsed vead tähelepanuta või ei kontrolli objekti piisavalt, võib see tema õigusi hiljem piirata.

Kokkuvõtteks võib asuda seisukohale, et peamine erinevus puuduse ja varjatud puuduse vahel seisneb selles, kas ostja oleks pidanud puuduse tavapärasel ülevaatusel avastama. Kui puudus oli ilmne ja nähtav, ei saa ostja sellele hiljem tugineda. Kui aga tegemist on varjatud puudusega, vastutab müüja – ning vastutus võib osutuda ulatuslikuks, eriti juhul, kui müüja teadlikult infot varjas.  Seetõttu on kinnisvaratehingus mõistlik kasutada professionaalide (nt kinnisvaramaakler, jurist, ehitusekspert) abi nii lepingu koostamisel kui ka objekti ülevaatusel.