Suitsetamine kortermaja rõdul või aknal on üks neist teemadest, kus põrkuvad kaks õigust: ühelt poolt korteriomaniku õigus oma kodu kasutada, teiselt poolt naabrite õigus kasutada oma korterit suitsu, lõhna ja terviseriskita. Seetõttu ei saa vastata lihtsalt “jah” või “ei”. Vastus sõltub sellest, kas räägime üldkasutatavatest ruumidest, rõdust või aknast ning kas suitsetamine põhjustab teistele korteriomanikele ülemäärast häiringut.
Korteriühistu jaoks on kõige olulisem mitte minna keelamisega kaugemale, kui seadus lubab. Üldkasutatavates ruumides on suitsetamine seaduse alusel keelatud. Rõdul ja aknal otsest seadusest tulenevat keeldu ei ole, kuid see ei tähenda, et seal võiks suitsetada piiranguteta.
Üldkasutatavates ruumides on keeld selge
Korterelamu koridoris, trepikojas ja muus üldkasutatavas ruumis on suitsetamine keelatud Tubakaseaduse § 29 lg 1 p 19 alusel. Seega ei teki üldruumides suitsetamise keeld korteriühistu otsusega, vaid kehtib seadusest tulenevalt. Ühistu saab seda elanikele selgitada, meelde tuletada ja rikkumise korral nõuda selle järgimist.
Üldkoosoleku otsuses või põhikirjas võib üldruumide kohta olla näiteks kirjas: “Suitsetamine on keelatud korterelamu koridoris, trepikojas, liftis, keldris, tehnoruumides ning muudes korterelamu üldkasutatavates ruumides.”
Selline punkt kordab seadusest tulenevat keeldu ega loo uut piirangut.
Rõdul ja aknal automaatset keeldu ei ole
Rõdu, lodža, terrass ja korteriaken ei ole Tubakaseaduses eraldi keelatud suitsetamiskohtadena nimetatud. Seetõttu ei saa öelda, et igas kortermajas oleks rõdul või aknal suitsetamine juba seaduse järgi keelatud.
Ettevaatlik tuleb olla ka lihtsa reegliga “rõdul suitsetamine on keelatud”. Kui selline keeld on absoluutne ja puudutab korteriomaniku eriomandi või erikasutusõiguse tavapärast kasutamist, võib see olla vaidlustatav. Enamusomanike soov ei anna ühistule automaatselt õigust piirata teise omaniku kodu kasutamist rohkem, kui seadus lubab.
Samas ei tähenda see, et rõdul või aknal suitsetamine oleks alati lubatud. Korteriomanik peab oma õigusi kasutades arvestama teiste korteriomanike õigustatud huvidega. Korteri kasutamine ei tohi põhjustada teistele omanikele sellist mõju, mis ületab tavapärase talumiskohustuse.
Praktikas võib suitsetamine muutuda lubamatuks siis, kui suits, suitsulõhn, tuhk või suitsukonid levivad teise korterisse, rõdule, akna kaudu eluruumidesse, ventilatsioonisüsteemi või kaasomandi osadele sellisel määral, et see häirib oluliselt teise korteri kasutamist. Õiguslikult ei ole siis keskne küsimus, kas inimene suitsetab “oma rõdul”, vaid kas tema tegevuse mõju jõuab naabrini ja ületab tavapärase talumiskohustuse piiri.
Üldkoosoleku otsus, põhikiri või korteriomanike kokkulepe?
Suitsetamise piiramise puhul tuleb eristada, mida täpselt soovitakse kehtestada.
Kui ühistu soovib kehtestada häiringupõhise reegli, piisab üldjuhul üldkoosoleku otsusest. Selline reegel ei keela rõdul või aknal suitsetamist igal juhul, vaid keelab suitsetamise viisil, mille tagajärjel levib suits, lõhn, tuhk või suitsukonid teiste korteritesse, rõdudele, akendesse, ventilatsiooni või kaasomandi osadele.
Üldkoosoleku otsuse sõnastus võiks olla näiteks järgmine: “Korteriomanik ja korteri kasutaja peavad korteri, rõdu, lodža, terrassi ja akna kasutamisel hoiduma tegevusest, mille tagajärjel levib suits, suitsulõhn, tuhk või suitsukonid teiste korterite eluruumidesse, rõdudele, akendesse, ventilatsioonisüsteemi või kaasomandi esemele.”
Selline otsus on õiguslikult ettevaatlikum kui absoluutne rõdul suitsetamise keeld, sest see keskendub tegevuse mõjule. Keelatud ei ole suitsetamine kui selline, vaid teiste korteriomanike õigusi kahjustav suitsetamine.
Sama põhimõtte võib kajastada ka põhikirjas, kui ühistu soovib, et reegel oleks püsivam ja paremini nähtav. Põhikiri ei muuda aga õigusvastast reeglit lubatavaks. Põhikirja punkt peab olema kooskõlas seaduse ja eriomandi kokkuleppega. Kui piirang läheb liiga kaugele ja piirab korteriomaniku eriomandi kasutamist ilma piisava aluseta, ei päästa seda asjaolu, et punkt on kirjutatud põhikirja.
Seega on praktiline soovitus järgmine: häiringupõhise piirangu võib vastu võtta üldkoosoleku otsusega ja soovi korral kajastada ka põhikirjas. Täielikku rõdu- või aknasuitsetamise keeldu ei tasu rajada ainult tavalisele üldkoosoleku otsusele ega põhikirjapunktile. Selleks tuleks püüda saavutada korteriomanike kokkulepe.
Kui soovitakse täielikku rõdu- või aknakeeldu
Kui kortermaja elanikud soovivad kehtestada kogu majas reegli, et rõdudel, lodžadel, terrassidel või akendel ei suitsetata üldse, on kõige õiguskindlam tee korteriomanike kokkulepe. Tavaline üldkoosoleku otsus või põhikirjapunkt ei pruugi olla piisav, kui piirang puudutab omaniku eriomandi või erikasutusõiguse tavapärast kasutamist.
Mõõdukama kokkuleppe võib sõnastada nii: “Korteriomanikud lepivad kokku, et korterelamu rõdudel, lodžadel, terrassidel, akendel ja avatud akna juures ei suitsetata ega tarvitata suitsu või aerosooli tekitavaid tooteid viisil, mis võib põhjustada suitsu, lõhna või aerosooli levikut teistesse korteritesse, teistele rõdudele, ventilatsioonisüsteemi või kaasomandi esemele.”
Kui korteriomanikud soovivad rangemat lahendust, võib kokkulepe olla selgem: “Korteriomanikud lepivad kokku, et korterelamu rõdudel ja lodžadel suitsetamine ei ole lubatud.”
Sellise kokkuleppe puhul tasub enne vastuvõtmist küsida õigusnõu, sest oluline on nii kokkuleppe sisu, vajalik nõusolek kui ka vormistamise viis. Eriti tähtis on see juhul, kui rõdu kasutusõigus on seotud eriomandi kokkuleppe või kinnistusraamatus nähtuva kasutuskorraga.
Kuidas ühistu võiks tegutseda?
Kõige mõistlikum on tegutseda astmeliselt. Esmalt võiks ühistu elanikele selgitada, et üldkasutatavates ruumides suitsetamine on seadusega keelatud, kuid rõdu ja akna puhul tuleb hinnata mõju teistele elanikele.
Seejärel võib ühistu võtta üldkoosolekul vastu häiringupõhise otsuse ning vajadusel kajastada sama põhimõtte ka põhikirjas. Kui kinnistu seda võimaldab, võib kaaluda suitsetamiseks sobiva koha määramist, mis paikneb võimalikult kaugel elamu sissepääsudest, akendest, rõdudest, laste mängualast ja ventilatsiooniavadest.
Kui ühistule laekub konkreetne kaebus, tuleks alustada asjaolude fikseerimisest. Häiritud elanik võiks kirja panna kuupäevad, kellaajad, suitsu leviku viisi, mõju korteri kasutamisele ning võimalusel lisada fotod, videod või teiste elanike tähelepanekud.
Juhatus võiks seejärel saata esmalt rahuliku kirjaliku teavituse. Kui probleem kordub, võib juhatus saata ametlikuma nõude rikkumise lõpetamiseks ja selgitada, et rikkumise jätkumisel on võimalik kasutada seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid, sealhulgas nõuda rikkumise lõpetamist.
Ühistu ei tohiks seejuures jätta muljet, et tal on õigus karistada elanikke samamoodi nagu riigil. Kui puudub selge ja kehtiv leppetrahvi alus, ei saa juhatus lihtsalt määrata trahvi põhjusel, et keegi suitsetas rõdul. Samuti ei ole õiguspärane kehtestada liiga laia absoluutset keeldu üksnes üldkoosoleku otsuse või põhikirjapunktiga, kui see piirab omaniku eriomandi kasutamist ilma korteriomanike kokkuleppe või konkreetse häiringuta.
Lõppastmes taandub küsimus tasakaalule. Korteriühistu saab nõuda, et üldkasutatavates ruumides ei suitsetataks, sest see keeld tuleneb otse seadusest. Rõdul või aknal suitsetamist seadus otsesõnu ei keela, kuid ühistu võib üldkoosoleku otsusega kehtestada häiringupõhise piirangu. Täieliku rõdu- ja aknasuitsetamise keelu puhul tuleks püüda saavutada korteriomanike kokkulepe.
Hea korteriühistu ei alusta keelamisest, vaid tasakaalust: inimese õigus kasutada oma kodu lõpeb seal, kus algab naabri õigus suitsuvabale kodule.